Lorsque vous vendez un terrain, il est courant de réaliser une plus-value. Cette dernière est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cependant, il existe des dispositifs d’exonération, permettant de réduire, voire d’éviter cette imposition.
Dans cet article, nous vous expliquerons comment bénéficier de ces avantages lors de la cession d’un terrain constructible.
Comment se calcule la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente du terrain et son prix d’acquisition.
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Elle peut être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux si elle est réalisée lors de la vente d’un bien immobilier autre que la résidence principale.
Calcul de la plus-value brute
Le calcul de la plus-value brute est simple : soustraire le prix d’acquisition du prix de cession. Le prix d’acquisition correspond au montant payé lors de l’achat du terrain, auquel on ajoute les frais d’acquisition (frais de notaire, commission d’agence, etc.).
Le prix de cession, quant à lui, correspond au montant de la vente, diminué des frais liés à la vente (commission d’agence, frais de notaire, etc.).
Abattement pour durée de détention
Pour encourager la détention de biens immobiliers sur le long terme, un abattement pour durée de détention est appliqué sur la plus-value brute.
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Cet abattement varie en fonction de la durée de détention du terrain :
- 6 % par année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année
- 4 % pour la 22ème année
- Exonération totale après 22 ans de détention
Les conditions d’exonération de la plus-value lors de la cession d’un terrain à bâtir
Plusieurs dispositifs d’exonération sont prévus par la loi pour encourager la vente de terrains constructibles.
Exonération pour les terrains détenus depuis plus de 22 ans
Comme mentionné précédemment, la plus-value immobilière est totalement exonérée après 22 ans de détention du terrain. Il s’agit d’un abattement progressif qui allège la fiscalité sur la plus-value au fil des années.
Exonération pour les résidences principales
La vente de votre résidence principale est exonérée de l’impôt sur la plus-value, quel que soit le montant de la plus-value réalisée. Toutefois, cette exonération ne s’applique pas aux terrains à bâtir, même s’ils sont attenants à la résidence principale.
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Exonération pour les terrains issus d’un partage successoral
Les héritiers qui vendent un terrain reçu en héritage peuvent bénéficier d’une exonération de la plus-value, à condition que la vente intervienne dans les 5 ans suivant le décès du propriétaire initial. Cette exonération s’applique uniquement si le terrain est vendu à un organisme chargé de la construction de logements sociaux.
L’exonération en cas de vente à un aménageur foncier
La vente d’un terrain à un aménageur foncier peut permettre de bénéficier d’une exonération de la plus-value à hauteur de 70 % ou 85 %, sous certaines conditions.
Exonération de 70 % pour la vente à un aménageur foncier
La plus-value est exonérée à hauteur de 70 % si le terrain est vendu à un aménageur foncier qui s’engage à construire des logements dans un délai de 4 ans. Cette exonération est soumise à plusieurs conditions :
- Le terrain doit être situé dans une zone tendue, c’est-à-dire une zone où la demande de logements excède l’offre
- L’engagement de construire doit être mentionné dans l’acte de vente
- La vente doit intervenir entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023
Exonération de 85 % pour la vente à un aménageur foncier en vue de la réalisation de logements sociaux
Si le terrain est vendu à un aménageur foncier en vue de la réalisation de logements sociaux, la plus-value est exonérée à hauteur de 85 %.
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Les conditions pour bénéficier de cette exonération sont les mêmes que pour l’exonération de 70 %, à l’exception que le terrain doit être destiné à la construction de logements sociaux.
Les démarches pour bénéficier de l’exonération de la plus-value
Pour bénéficier de l’exonération de la plus-value lors de la vente d’un terrain à bâtir, il convient de remplir et conserver certains documents.
Déclaration de la plus-value immobilière
Lors de la vente du terrain, il est indispensable de déclarer la plus-value immobilière à l’administration fiscale.
Le notaire en charge de la vente se charge généralement de cette démarche et remet au vendeur une déclaration préremplie.
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Pièces justificatives
Le vendeur doit conserver les pièces justificatives de la vente et des conditions d’exonération (acte de vente, engagement de construire, etc.) pendant au moins 3 ans après la vente, en cas de contrôle fiscal.
En suivant ces recommandations et en étant attentif aux conditions d’exonération, vous pourrez ainsi optimiser la fiscalité lors de la vente de votre terrain à bâtir.
Les différentes situations d’exonération partielle de plus-value
Dans certaines situations, la plus-value de la vente d’un terrain constructible peut être partiellement exonérée. Voici quelques exemples où l’exonération partielle est applicable.
Exonération pour les petits propriétaires
Les petits propriétaires, c’est-à-dire ceux dont la plus-value de la vente ne dépasse pas 15 000 €, bénéficient d’une exonération partielle. Cette mesure vise à alléger la fiscalité pour les personnes ayant réalisé une faible plus-value lors de la vente de leur terrain.
Exonération pour les cessions à un membre de la famille
Une exonération partielle est également accordée lors de la vente d’un terrain à bâtir à un membre de la famille du vendeur (ascendant, descendant, ou conjoint).
Le montant de l’exonération dépend du lien de parenté et du montant de la plus-value réalisée.
Exonération pour les cessions à des personnes morales
Si le terrain est vendu à une personne morale (entreprise, organisme public, etc.), la plus-value peut être exonérée à hauteur de 50 %, sous réserve que la cession concerne l’intégralité des droits sur le terrain. Il est important de noter que cette exonération ne s’applique pas aux ventes réalisées entre sociétés liées.
Comment optimiser sa fiscalité lors de la vente d’un terrain à bâtir ?
Il est possible d’optimiser sa fiscalité lors de la vente d’un terrain constructible en adoptant certaines stratégies.
Fractionner la vente
Si vous êtes propriétaire de plusieurs terrains, vous pouvez envisager de les vendre séparément pour bénéficier de l’exonération partielle sur chacun d’entre eux. Cette stratégie permet de réduire le montant global de la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Vendre à un promoteur immobilier
Vendre à un promoteur immobilier est une autre solution pour optimiser sa fiscalité.
En effet, les promoteurs immobiliers sont souvent prêts à payer un prix plus élevé pour un terrain constructible, ce qui peut permettre de compenser l’impôt sur la plus-value.
Anticiper la durée de détention
La durée de détention du terrain est un élément clé pour minimiser la fiscalité sur la plus-value. Plus le terrain est détenu longtemps, plus l’abattement pour durée de détention sera important. Il peut donc être judicieux d’attendre quelques années supplémentaires avant de vendre un terrain si cela permet de bénéficier d’un abattement plus important.
Conclusion
En résumé, la vente d’un terrain à bâtir peut donner lieu à une imposition sur la plus-value, mais il existe de nombreuses situations d’exonération totale ou partielle. Il est essentiel de bien connaître ces dispositifs pour optimiser sa fiscalité lors de la vente d’un terrain constructible.
En outre, il est important de bien préparer la vente et de conserver les documents nécessaires pour justifier de l’éventuelle exonération en cas de contrôle fiscal.
Ainsi, en étant attentif aux différentes exonérations, abattements et stratégies possibles, vous pourrez tirer le meilleur parti de la vente de votre terrain à bâtir.
